Tout le monde connaît le « baby-boom », et tout le monde sait qu’il a déjà commencé à engendrer le « papi boom », étant donné que toutes ces personnes nées pendant le baby-boom ont maintenant vieilli et approchent de la retraite, certaines y étant déjà. Cette population vieillissante ne cesse de croître, si bien que la France devrait compter plus de 2 millions de personnes âgées dépendantes d’ici 2060. Le nombre d’infrastructures pour accueillir ces personnes est déjà limité, et y obtenir une place est de plus en plus difficile. Ainsi, investir dans une maison de retraite semble être un très bon investissement, qui plus est à long terme. Cependant, il y a une certaine rigueur à respecter et certains pièges à éviter. Le but de ce type d’investissement est avant tout d’obtenir une rentabilité attrayante, en se libérant des embarras de la gestion, tout en bénéficiant chaque année d’avantages fiscaux, sans parler de sa dimension citoyenne. À première vue, l’investissement dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est plutôt attrayant. Comme pour tout investissement, il faut tout regarder à la loupe. Voici donc les 5 pièges à éviter avant d’investir dans une maison de retraite.

    Piège #1 : L’emplacement

    Comme pour tout autre investissement locatif, l’emplacement est d’une importance capitale. Bien que la France manque globalement d’établissements d’hébergement, il faut tenir compte du fait que les besoins diffèrent d’un département à l’autre et sont liés au nombre de personnes âgées mais aussi aux types d’aides dont ils peuvent bénéficier. Il y a notamment des personnes qui bénéficient de l’APA (Allocation Personnalisée d’Autonomie, une aide spécifique destinée exclusivement aux personnes âgées non autonomes). En y regardant de plus près, on constate que seulement dix départements regroupent pas loin de 30% des bénéficiaires de l’APA : Les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, la Haute-Garonne, la Gironde, l’Hérault, le Nord, le Pas-de-Calais, Paris, la Seine-Maritime et le Var. Ces départements sont donc à privilégier puisque c’est ceux dans lesquels, logiquement, votre investissement s’avèrera être le plus rentable, même si la concurrence y sera également plus élevée.

    Pour avoir des informations précises et nombreuses à ce sujet, n’hésitez pas à consulter gratuitement le schéma gérontologique départemental sur le site Internet du conseil général du département qui vous intéresse. En effet, ce ­document donne les dispositions concrètes de la politique du département en faveur des personnes âgées, et ce pour les cinq années à venir. C’est une véritable mine d’informations dans laquelle vous trouverez notamment la liste et les capacités des maisons de retraite implantées dans le département ainsi qu’une carte de leurs implantations.

    La résidence dans laquelle vous investirez devra idéalement être située dans un cadre chaleureux et sécurisant, à proximité de centres médicaux et hospitaliers, et être facile d’accès pour la famille et les proches. Tout doit être pensé pour faciliter au maximum la vie des personnes âgées. Pour faciliter votre choix, raisonnez comme s’il s’agissait de la future adresse d’un de vos proches parents, ou mieux, demandez-leur leur avis !

    Piège #2 : Le promoteur et le gestionnaire

    Pour gérer votre résidence, vous devrez désigner un gestionnaire ; et pour la construire, un promoteur. Il faut donc s’assurer des qualités professionnelles de ces derniers. Concernant le promoteur, vous pouvez vous assurer qu’il ­figure bien dans l’annuaire de la Fédération des promoteurs immobiliers et vérifier sa solidité financière auprès des greffes des tribunaux de commerce. Ce sont des précautions de base à prendre dans ce domaine. Vous avez sans doute entendu parler dans les médias des pièges de l’immobilier en général, et de ces promoteurs qui plient bagage au milieu des travaux avec votre argent ? Il est donc primordial de choisir votre promoteur avec soin !

    Si le promoteur est important, le gestionnaire de la résidence l’est tout autant. En effet, pour bénéficier des avantages fiscaux, l’investisseur doit s’engager à louer son bien pendant au moins neuf ans à l’exploitant. Cette gestion clés en main, assortie d’un rendement connu dès le départ, est une sécurité, mais elle comporte aussi un risque, dans la mesure où le propriétaire est pieds et poings liés pour une longue période. C’est pourquoi il est important de signer un bail commercial avec un acteur de référence. Ainsi, des sociétés de gestion telles qu’Orpea, Korian-Medica ou encore Le Noble Âge, sont des références dans ce secteur et sont même cotées en bourse !

    Piège #3 : Le statut de la résidence

    Le terme de « maison de retraite » est en fait un terme générique qui peut désigner plusieurs types différents d’établissements, plus ou moins médicalisés, accueillant différents types de personnes âgées. On y trouvera donc les résidences avec services, les unités de soins longue durée (USLD), les établissements d’hébergement pour personnes âgées (EHPA) ou pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Les EHPAD, par exemple,qui accueillent des personnes âgées dépendantes, et ce dès 60 ans, ils doivent recevoir l’agrément du préfet et du président du conseil général. Chaque établissement doit signer une convention tripartite, d’une durée de cinq ans, avec l’agence régionale de santé (ARS) et le conseil général. Cet engagement permet à un EHPAD de recevoir des crédits de fonctionnement, et en contrepartie, il s’engage à respecter un cahier des charges, qui vise à garantir les meilleures conditions de vie, d’accompagnement et de soins. Le respect de ce critère est un gage de qualité. Il convient donc de s’assurer que l’établissement a bien signé cette convention. Idem pour les autres types d’établissements, qui sont soumis à d’autres règles sur lesquelles il vous faudra bien vous informer.

    Piège #4 : Le prix

    Comme pour tout bien immobilier, il faut être vigilant sur le prix d’achat. Certains n’hésiteront pas à surévaluer les résidences sous prétexte d’une bonne promesse de rendement annuel. Ne vous laissez pas aveugler par cela. Faites attention au prix du mètre carré, qui n’est d’ailleurs jamais mis en avant par les commerciaux. Une résidence en maison de retraite est plus chère qu’un bien immobilier classique, car vous payez également l’utilisation des parties communes et des services qui y sont associés (accueil, salle de restauration, salon thérapeutique, bibliothèque, tisanerie, etc.), la médicalisation des lieux etc. Il faut donc aussi avoir une idée précise des prix du marché dans ce secteur bien spécifique.

    Piège #5 : Le bail commercial

    Comme je l’évoquais plus haut, le bail commercial est le contrat de location qui vous lie durant une dizaine d’années avec l’exploitant de la résidence. Il est donc aussi important que l’acte de vente, car son contenu conditionne la rentabilité et donc la réussite de votre investissement. Sa durée est au minimum de neuf ans et ne dépasse pas douze ans. Outre le loyer et ses modalités de révision (taux fixe ou indexation), il est très important de vérifier que l’exploitant supportera les réparations d’entretien de toute nature et les grosses réparations, mais aussi les travaux de mise en conformité imposés par une évolution des normes (sécurité, hygiène, confort…). Sans cette prise en charge des travaux d’entretien et de réparation par l’exploitant, la rentabilité de votre investissement sera fortement diminuée, voire annulée. De votre côté, vous devrez veiller à contracter les assurances garantissant les risques d’incendie, d’explosion, de vols et de dégâts des eaux, mais aussi les risques locatifs, les recours des voisins et des tiers ainsi que la perte des loyers. Pour finir, il est fortement préférable que le bail comporte une clause stipulant que «le preneur convient expressément de renoncer à la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale» ; cette phrase un peu technique évitera le risque d’une renégociation des loyers à l’issu du bail, ce qui pourrait également nuire à la rentabilité de votre investissement.

    Conclusion :

    Acheter une chambre dans une résidence pour personnes âgées n’est pas un investissement immobilier comme les autres. Il s’agit d’un secteur bien spécifique qui possède ses propres règles et ses propres lois. L’important avant d’investir est donc de bien vous renseigner sur ce marché, afin d’avoir toutes les cartes nécessaires en main pour optimiser la rentabilité de votre investissement, en commençant par bien le choisir, puis le négocier. Comme pour tout investissement immobilier locatif, il s’agit d’un investissement à long terme ; il est donc important de savoir en éviter les pièges afin que votre investissement se passe dans les meilleures conditions.

      Voir aussi: Assurance vie