Malgré la crise, l’immobilier a bonne réputation. Il semblerait même que la crise lui ait finalement redoré le blason ! On dit depuis des décennies, et encore plus maintenant, qu’il faut investir dans la pierre pour sécuriser son patrimoine, que c’est une valeur sure etc. Cependant, quand on y regarde de plus près, on s’aperçoit que, malgré qu’il y ait une part de vrai dans ces phrases toutes faites, investir dans l’immobilier n’est pas toujours une bonne idée, bien au contraire ! En fait, il semblerait qu’acheter dans l’immobilier serait un mauvais plan.

    Ici, on parle surtout des investissements immobiliers dont le but est d’apporter un rendement, comme les logements achetés pour la location par exemple. Si vous achetez une propriété pour y vivre, et pour mettre votre argent dans une mensualité de crédit dont la finalité est d’avoir un bien en votre possession, plutôt que de le laisser partir en fumée dans un loyer, alors dans ce cas l’investissement n’est jamais mauvais. Par contre, si le but est de faire de l’achat revente de biens immobilier ou encore de la location, alors dans certains cas cela peut s’avérer être une très mauvaise idée. Voici les raisons pour lesquelles il n’est pas judicieux d’investir dans l’immobilier avant 30 ans.

    Raison #1 : Quand l’immobilier baisse, il faut vendre !

    L’immobilier a connu une forte hausse ces dernières années, et la courbe commence lentement à s’inverser et à amorcer une descente ! Le marché de l’immobilier dépend de l’offre et de la demande. Les prix s’ajustent en fonction du nombre et du pouvoir d’achat des acheteurs par rapport au nombre de vendeurs. L’immobilier reste un bien financier, et qui dit financement dit frais de financement (les fameux intérêts). Dans tout investissement, il faut donc également tenir compte des coûts de cet investissement dans ses calculs. Dès que vous achetez, vous êtes déjà en perte, en tout cas provisoirement. En plus, les frais financiers ne sont pas les seuls que vous aurez à couvrir à terme sur une maison. Il faudra en effet l’assurer, payer les charges, les taxes foncières et d’habitation, et bien d’autres coûts. Ensuite année après année des frais supplémentaires, notamment d’entretien, viendront s’ajouter. C’est pourquoi au moindre indice de baisse, au lieu de continuer à s’engouffrer davantage, il vaut mieux penser à s’en débarrasser. Et là, l’alerte baissière est bien présente, comme le montre ce graphique :

    GRAPH

    Ainsi, c’est déjà, à l’heure actuelle, un investissement risqué, et ce risque tend à vouloir s’accroître d’ici ces prochaines années, si le marché continue à baisser.

    Raison #2 : Il faut tenir compte de l’inflation

    L’inflation est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix. Ce qui induit beaucoup de gens en erreur sur l’immobilier et qui leur fait penser que c’est un investissement, c’est que les prix ont explosé ces dernières années alors que l’inflation est restée basse. Cependant, c’est un événement qui ne se produit que depuis quelques années, et il est très important de regarder l’évolution des prix sur le plus long terme pour vraiment déterminer, de manière générale, si un investissement est bon ou pas. Si on reprend l’évolution des prix en moyenne sur le long terme (on peut trouver les chiffres sur un siècle), on s’aperçoit que les prix augmentent de 3,5% par an, alors que l’inflation moyenne est elle aussi de 3,5% par an ! Il n’y a donc pas d’écart réel entre les prix de l’immobilier et l’inflation, ce qui montre que c’est un événement ponctuel qui n’a aucune influence sur l’évolution globale du marché, appelé aussi un épiphénomène.

    Ainsi, l’évolution historique de l’immobilier nous apprend qu’en réalité, acheter une maison n’est pas un investissement dans le sens où elle ne rapportera rien. En revanche, c’est un bon moyen de se protéger de l’inflation, et donc de protéger son pouvoir d’achat. Mais avec ces courbes de prix menaçantes, même cette protection devient relativement risquée.

    Raison #3 : Un train peut en cacher un autre

    Il existe plusieurs risques liés à un investissement immobilier :

    – En cas de retournement du marché, il y a un risque de perte de capital. Rappelez-vous de la crise des subprimes de 2008, et rappelez-vous aussi que personne ne s’y attendait, et qu’énormément de monde, notamment aux États-Unis, ont perdu tous leurs investissements. Sans vouloir vous terroriser, ce n’est pas parce que cette tornade est passée qu’on est à l’abri d’une autre !

    – Il y a également des risques engendrant des frais supplémentaires, et donc des pertes, liés au comportement des locataires, comme pour les loyers impayés, la destruction des locaux, le gel des loyers, suspension des expulsions, etc., mais aussi les risques liés à l’entretien, l’apparition de travaux lourds, les travaux de copropriété pour les appartements etc.

    – Il y a des risques sur le plan réglementaire : L’état peut à tout moment voter des lois et prendre des dispositions dans le but de plafonner certains montants.

    – Il y a un risque fiscal avec l’insécurité fiscale qui atteint des sommets, et les réformes qui ne cessent de se multiplier dans tous les domaines.

    Raison #4 : Une moins-value quasiment inévitable

    Même si l’immobilier n’est pas un investissement en soi, cela reste tout de même un bien financier. Et ce bien financier coûte cher ! Dès votre achat, c’est-à-dire dès le commencement de votre crédit, et durant toute la durée de votre possession de ce bien immobilier, il va engendrer des coûts parfois très importants. Vous allez pouvoir en prévoir certains, d’autres seront inattendus. Comme je l’ai dit plus haut, il vous faudra l’assurer, payer les charges et bien d’autres frais qui viendront régulièrement s’ajouter au fur et à mesure.

    En moyenne, les frais fixes à eux seuls représentent environ 5% du prix d’achat de votre bien immobilier chaque année. Ainsi, un bien que vous achetez 100 000€ vous coûtera 5 000€ par an, rien qu’en frais fixes !

    Autre calcul alarmant : Si l’on ajoute tous les frais, et que l’on tient compte d’une inflation qui reste à 1% sur la durée de votre crédit soit 20 ans en moyenne (et les 1% d’inflation sur 20 ans sont très optimistes !), il faudrait que les prix de l’immobilier continuent de grimper sur ces 20 années de 6% par an pour que cet investissement ne vous fasse pas perdre d’argent.

    Voilà pourquoi il faut voir le bien immobilier comme un actif qui vous permet d’avoir un toit au-dessus de votre tête et de vous protéger contre une forte inflation potentielle, et non comme un investissement rentable. Croire le contraire serait à la fois très, très optimiste, et très, très risqué !

    Raison #5 : Un marché trop instable

    Actuellement, le marché de l’immobilier est dans une situation trop instable pour investir, ou disons plutôt, pour être plus juste, trop incertaine. Comme vous le voyez sur le graphique plus haut, la courbe tend à prendre une direction baissière, mais il est encore trop tôt pour réellement déterminer une tendance. Certains prévoient pourtant une baisse de 40% rien que dans les 5 prochaines années ! Alors le plus sage reste pour l’instant d’attendre patiemment de voir comment le marché va évoluer ; et si effectivement les prédictions se confirment et qu’il baisse pendant les prochaines années à venir, alors raison de plus pour ne pas investir tout de suite.

    Conclusion :

    Rares sont ceux qui possèdent les fonds suffisants pour acheter un bien immobilier sans passer par le crédit. En moyenne, acheter un bien immobilier est un engagement à long terme, sur 20 voire 30 ans. Le problème est que pour l’instant, on n’a pas une visibilité suffisante sur ce long terme pour déterminer s’il est prudent d’y investir son argent, et les prévisions à court terme tendent à confirmer que non. Alors si vous souhaitez acheter un bien immobilier en tant que résidence principale, pour améliorer votre qualité de vie et tout simplement avoir un toit sur la tête, allez-y ! Par contre, si vous voulez acheter un bien immobilier pour gagner de l’argent, je vous conseille plus que vivement soit d’attendre de voir l’évolution du marché, soit d’y renoncer, et d’opter pour des solutions d’investissement plus fiables et plus rentables.

      Voir aussi: Immobilier