On trouve de plus en plus d’articles, sur le web et ailleurs, qui vous expliquent comment on peut « vivre sans travailler », créer « un revenu passif », ou encore « devenir rentier ». Les méthodes présentées sont presque aussi nombreuses que les articles qui en parlent. La seule manière d’atteindre cet objectif est en effet commune à toutes les méthodes utilisées : Il faut faire de bons investissements qui rapportent de l’argent régulièrement et sur le long terme. L’un des moyens de se constituer un revenu passif, qui intéresse le plus les investisseurs, est celui qui consiste à faire des investissements dans l’immobilier locatif. La stratégie consiste à faire des investissements réguliers dans des biens immobiliers à mettre en location, jusqu’à pouvoir vivre uniquement des loyers perçus. Le détail, ensuite, reste propre à chacun. Certains vont en effet pouvoir investir et acheter deux biens par an pendant cinq ans, d’autres un seul bien par an pendant dix ans etc. L’objectif final reste cependant le même : devenir un « serial bailleur ». Mais comme pour tout investissement, au final, cela ne s’improvise pas. Entre le financement (crédit, apport etc.), les éventuels travaux, les assurances, et les critères de choix à déterminer pour les biens immobiliers que l’on souhaite acquérir, il faut penser à tout en même temps. Comment peut-on parvenir à se construire ainsi un patrimoine immobilier suffisant pour pouvoir vivre des loyers perçus ? Comment éviter les pièges et ne faire que de bons investissements, fiables et surtout rentables ?

    Le piège des crédits immobiliers – L’effet ciseau

    En réalité, tous les crédits, du crédit immobilier au crédit à la consommation, fonctionnent avec ce que l’on appelle l’effet ciseau. Cependant, l’effet est encore plus flagrant dans un crédit immobilier, où les montants et la durée sont plus importants. Voici comment fonctionne un crédit immobilier, ou plus précisément ce que contiennent vos mensualités.

    Mis à part les frais de dossiers et les assurances obligatoires liées au crédit, lorsque vous remboursez un crédit immobilier, il faut rembourser le capital mais aussi les intérêts. Or, la part d’intérêts et la part de capital remboursés dans chaque mensualité varient au fur et à mesure de la durée de votre crédit. Au début, lors de vos premiers remboursements, la part d’intérêt est beaucoup plus importante qu’en fin de crédit. Cette dernière va diminuer au fil des mensualités pour laisser place au remboursement du capital. De cette façon, vous remboursez d’abord les intérêts avant de rembourser le capital, en quelque sorte. Par exemple, en prenant des chiffres volontairement exagérés bien sûr, si vous avez un crédit immobilier avec des mensualités de 1 000€, vous pourrez avoir en début de crédit, 700€ d’intérêts et 300€ de capital dans vos mensualités, et ces parts vont petit à petit s’inverser, pour arriver à 300€ d’intérêts et 700€ de capital en fin de crédit.

    L’inconvénient de ce système, pour vous, est que les intérêts ne sont pas fiscalisés contrairement au capital. De ce fait, la fiscalité globale va augmenter au fur et à mesure que vous remboursez votre emprunt, parce qu’il est construit de la manière expliquée ci-dessus. Ainsi, sans même que vous ne vous en rendiez compte au quotidien, votre besoin en trésorerie pour rembourser vos échéances va augmenter au fil du temps, indépendamment du taux d’imposition. Votre investissement immobilier, rentable au départ, pourrait ne pas le rester ! Il vous faudra donc tenir compte de cet élément dans vos calculs, en sachant que plus les taux d’intérêts sont élevés, et plus vos investissements sont rapprochés, plus l’effet ciseau prend de l’ampleur.

    Prendre en compte les risques de sinistres

    Lorsqu’on possède un bien immobilier, toutes sortes d’événements négatifs et inattendus peuvent se produire. Cette probabilité est évidemment démultipliée dès lors que vous multipliez les investissements immobiliers pour devenir un serial bailleur. Vous pouvez, par exemple, être confrontés à de événements de ce type :

    • Un locataire qui ne paye pas ses loyers et que vous mettrez plusieurs mois à expulser, via une procédure lourde et chronophage
    • Les travaux importants et coûteux de copropriété auxquels vous êtes obligé de participer, si vous possédez un appartement, et qui peuvent parfois survenir tout au début de votre investissement (refaire la toiture, ravalement de façade, remise aux normes du système électrique etc.)
    • Evènements économiques de la zone géographique où se situe votre bien, qui fait baisser la demande locative (grande entreprise qui ferme ses portes etc.)

    La bonne gestion de ces sinistres dépendra d’où vous en êtes dans la construction de votre patrimoine. En toute logique, plus ces événements surviendront tard, mieux ce sera. Si vous avez déjà remboursé une partie de vos dettes, et que votre parc immobilier est bien diversifié, vous pourrez mieux compenser les défauts de trésorerie liés à ces sinistres que si vous êtes en début d’investissement et avez un ou plusieurs prêts en cours.

    Ne pas avoir les yeux plus gros que le ventre

    Beaucoup de serial bailleurs potentiels n’atteignent pas leurs objectifs parce qu’en cours de route, ils ont eu les yeux plus gros que le ventre. Il faut absolument que vous conserviez la même stratégie pour tous vos investissements. Autrement dit, soyez tout aussi prévoyant et prudent pour votre 10ème investissement que pour le premier. Dans beaucoup de cas malheureusement, après un premier voire un second investissement réussi, certains investisseurs se trouvent grisés par cette première réussite, et pensent pouvoir atteindre leurs objectifs plus tôt que prévu. Ils investissent alors de façon plus rapprochée, et visent des biens dont la valeur est supérieure à ce qu’ils peuvent se permettre de financer. Ce biais psychologique, l’euphorie, leur fait prendre des risques parfois inconsidérés qui peuvent gâcher tous les efforts qu’ils ont faits précédemment, et les mener à leur perte. Ne tombez pas dans ce piège ! En gardant strictement la même stratégie pour tous vos investissements en partant du tout premier, vous atteindrez plus lentement certes, mais sûrement, votre objectif de rendement et de revenu passif.

    Être prêt à changer de banque

    Le serial bailleur sera dans la majorité des cas amené, au cours de la construction de son patrimoine immobilier, à changer de banque pour assurer le financement de ses biens. En effet, même si vous êtes très satisfait des services  offerts par votre banque et que vous avez une très bonne relation avec votre conseiller financier, le problème est tout autre. Il arrivera un moment où votre banquier ne pourra plus vous suivre dans vos projets de serial bailleur, car vous aurez atteint l’encours maximum pour laquelle la banque accepte de prendre des risques pour un seul et même individu. Dans ce cas-là, deux possibilités s’offrent à vous :

    • Soit vous attendez d’avoir remboursé une partie de cet encours pour poursuivre vos investissements,
    • Soit vous faites appel aux services d’une autre banque

    Ce n’est pas un réel obstacle, simplement un critère qu’il est préférable de savoir anticiper. Si ralentir la fréquence de vos investissements n’est pas envisageable pour vous, alors rien ne vous empêche d’avoir plusieurs crédits immobiliers dans plusieurs banques différents dès lors que vos finances vous le permettent. Cependant, intégrer cet élément dans votre stratégie, même s’il n’interviendra que plus tard dans votre processus d’investissement, vous fera gagner du temps et de l’argent car cela vous permettra d’anticiper vos financements et donc de les optimiser dès le départ.

    Conclusion :

    Les articles que vous pourrez trouver sur le web et qui traitent de sujets comportant des expressions telles que « vivre sans travailler », « devenir rentier » ou encore « revenu passif » sont loin d’être mensongers ou de vous faire miroiter des objectifs impossibles à atteindre, bien au contraire. L’expression « vivre sans travailler » est tout de même fortement exagérée, car un serial bailleur aura toujours des tâches de gestion à effectuer même une fois que son patrimoine immobilier sera construit. Cependant, il est tout à fait possible, même en démarrant avec un petit budget, de devenir un serial bailleur assez rapidement, en saisissant les bonnes opportunités, mais aussi et surtout en évitant les pièges. Comme vous avez pu le voir au fil de cet article, ces pièges ne sont pas si nombreux que cela et faciles à contourner. Il suffit de rester vigilant et de prendre tous ces paramètres en compte bien avant l’achat, au moment même de la naissance de votre projet. Investir dans l’immobilier dans le but de générer un revenu mensuel suffisant grâce aux loyers pour pouvoir en vivre est l’un des objectifs les plus motivants que l’on puisse trouver. De nos jours, en plus, il est vivement conseillé de se fixer ce type d’objectif, étant donné les soucis liés à notre système de retraite qui semblent ne pas s’arranger avec le temps. Ne comptez pas sur le gouvernement ou qui que ce soit d’autre pour subvenir à vos besoins, ne comptez que sur vous-mêmes, et mettez des actions en place dès aujourd’hui pour atteindre votre indépendance financière, pourquoi pas en devenant un serial bailleur !

      Voir aussi: Bourse