En immobilier comme ailleurs, la meilleure façon d’effectuer une bonne opération d’investissement reste de parvenir à acheter un bien en-dessous des prix du marché. En effet, cela aura forcément un impact sur le rendement, même à long terme. Même lorsqu’on est un expert en immobilier, acheter un bien en-dessous des prix du marché n’est pas toujours chose aisée. C’est une démarche qui prend du temps, pour laquelle il faut effectuer certaines investigations. Cependant, ce temps que vous consacrerez à la préparation de votre investissement et à son choix judicieux sera payant. Pour acheter un bien immobilier en-dessous des prix du marché, il existe certaines astuces bien connues des investisseurs avertis. Elles permettent par exemple d’identifier les meilleures opportunités parmi les biens disponibles, ou encore de pouvoir mener une négociation lucrative. Comment font les experts en immobilier et les investisseurs expérimentés pour bénéficier des meilleures opportunités du marché ? Quelles sont ces astuces qu’ils utilisent pour optimiser leurs investissements ? Voici les 5 principales astuces utilisées pour acheter un bien immobilier en-dessous des prix du marché.

    Astuce #1 : Cherchez un vendeur pressé ou lassé d’attendre

    Le vendeur idéal à rechercher est celui qui est pressé de vendre, ou qui est lassé car son bien est en vente depuis longtemps. Dans le premier cas, vous trouverez souvent dans les annonces la mention « Urgent », « vente cause divorce » ou encore « vente cause mutation professionnelle ». Ces vendeurs ont une contrainte de temps très importante. Pour eux, vendre rapidement est plus important que vendre au meilleur prix. Lorsqu’ils prennent la décision de vendre rapidement, ils ont déjà conscience qu’ils devront casser leur prix de vente pour gagner du temps, et sont généralement déjà prêts à le faire. Vous trouverez également souvent dans les annonces la mention « prix à débattre ». Avec un vendeur pressé, la négociation peut souvent devenir idyllique ! Vous n’aurez pas beaucoup d’arguments à avancer pour convaincre le vendeur de baisser son prix.

    La seconde catégorie de vendeurs à rechercher en priorité est celles des vendeurs lassés d’attendre que leur bien se vende. Leurs biens immobiliers peuvent, dans certains cas, être sur le marché depuis plusieurs années ! Ces vendeurs ont bien souvent déjà mis leurs annonces à jour plusieurs fois en baissant le prix, ce qui ne vous empêchera pas de tenter de le baisser encore lors de la négociation. Les prix de ces biens sont la plupart du temps déjà en dessous des prix du marché. Bien sûr, il faut se demander pour quelle raison ces biens ne se vendent pas. Il peut s’agir de travaux contraignants à effectuer, ou de contraintes liées au quartier dans lequel le bien est situé (commerces et écoles trop éloignés, nuisances sonores dues au passage d’un chemin de fer ou à la proximité d’un aéroport etc.), mais bien souvent, il s’agit simplement d’une décoration intérieure trop chargée, trop démodée etc. La plupart des acheteurs recherchent des biens dans lesquels ils peuvent emménager immédiatement. Si vous êtes prêt à faire quelques travaux peu coûteux de rafraîchissement, vous pourriez tomber sur des opportunités très lucratives.

    Astuce #2 : Cherchez un bien acheté il y a longtemps ou hérité

    Lorsque vous contactez un vendeur, voici les 4 questions cruciales à lui poser dès le début de la conversation :

    • Pourquoi vendez-vous ? Cette question vous permettra notamment de détecter si le vendeur est pressé ou non de se débarrasser de son bien.
    • Depuis combien de temps le bien est-il en vente ? Pour savoir si le vendeur a déjà baissé son prix, ou est lassé d’attendre
    • Avez-vous déjà eu beaucoup de visites ou de propositions ? Attention à la réponse, certains peuvent être tentés de mentir ou d’exagérer un peu le succès de leur bien pour mieux négocier le prix et vous pousser à vous décider plus rapidement
    • Depuis combien de temps possédez-vous ce bien ?

    Cette dernière question est la plus importante, car plus le vendeur possède son bien depuis longtemps, plus il aura de marge de manœuvre, financièrement parlant, pour baisser son prix de vente. En effet, par exemple, un propriétaire qui ne possèderait son bien que depuis 2 ans aurait encore son crédit à rembourser, presque en totalité. Il aura donc besoin de vendre son bien à un prix très proche de son prix d’achat afin de pouvoir rentrer dans ses frais, et ne sera pas ou très peu enclin à négocier le prix à la baisse. Un vendeur qui, au contraire, possède son bien depuis 10 ou 15 ans aura soit remboursé une grande partie de son emprunt, soit remboursé cet emprunt en totalité. Il sera donc beaucoup moins bloqué financièrement et la négociation sera beaucoup plus intéressante. Enfin, le vendeur idéal est celui qui a hérité de son bien, surtout que ce type de vendeur peut également entrer dans la catégorie de l’astuce #1 : un vendeur pressé de vendre son bien pour, par exemple, redistribuer l’argent aux autres héritiers.

    Astuce #3 : Bien connaître le marché

    Une fois que vous avez trouvé le vendeur parfait, et le bien qui correspond à vos critères, il vous faudra quoi qu’il arrive bien mener votre négociation pour pouvoir acheter votre bien au meilleur prix. Pour ce faire, renseignez-vous un minimum sur l’état actuel du marché immobilier dans la zone géographique où vous souhaitez acquérir votre bien. Si l’offre est supérieure à la demande, les prix auront tendance d’entrée de jeu à être plus bas, mais vous pourrez tout de même utiliser cet argument pour faire baisser le prix davantage. Là où la zone géographique est aussi très importante, c’est au niveau local. La commune visée est-elle rurale, si oui, est-elle néanmoins proche d’une grande ville ? Un village, aussi petit soit-il, situé à seulement quelques kilomètres d’une grande ville aura tendance à voir ses prix flamber car ses habitants bénéficieront de la qualité de vie supérieur propre aux zones rurales tout en restant proches des commodités offertes par les grandes villes.

    Astuce #4 : Les biens avec travaux

    Devoir faire des travaux peut-être certes contraignant et coûteux. Néanmoins, rechercher des biens immobiliers avec travaux mettra toutes les chances de votre côté pour faire un achat bien en-dessous des prix du marché. Cette astuce est particulièrement vraie pour les vendeurs particuliers, qui ne font pas appel à une agence. Ils ne savent pas toujours évaluer leur bien, travaux inclus, avec précision. Ainsi, même si les travaux sont conséquents et impliquent une somme d’argent importante, il faut regarder le coût total du bien, qui peut être très intéressant car le bien pourra être acheté au départ à un prix défiant toute concurrence. Par ailleurs, les travaux du plus petit au plus grand seront autant d’arguments supplémentaires pour vous lors de la négociation.

    Astuce #5 : Méfiez-vous des particuliers

    Il est connu que pour réaliser les meilleures transactions immobilières au meilleur, prix, il est préférable de rechercher des vendeurs particuliers plutôt que des agences, notamment parce qu’avec les agences s’ajoutent au prix de vente les frais de ces dernières. Cependant, il y a certains critères à prendre en compte avec les vendeurs particuliers, dont il faudra vous méfier lors de vos recherches. Beaucoup de vendeurs particuliers ont en effet plutôt tendance à surestimer leur bien. Si vous souhaitez acheter au meilleur prix, eux souhaitent vendre au meilleur prix, ce qui est compréhensible. Cependant, ils auront bien souvent une mauvaise connaissance des prix du marché, et y ajouteront le facteur émotionnel (« ma maison est la plus belle, elle vaut plus que les autres biens équivalents sur le marché »). Si vous suivez les astuces précédentes et si vous restez vigilent, vous ne devriez pas rencontrer ce problème. Pour résumer, le meilleur vendeur est le vendeur pressé ou lassé, qui possède son bien depuis longtemps, et à l’inverse, le pire vendeur particulier est celui qui n’est pas pressé de vendre et reste très attaché à son bien.

    Conclusion :

    Pour saisir les meilleures opportunités du marché de l’immobilier, quelle que soit la zone géographique choisie, il faut simplement savoir quoi chercher, comment chercher, avec quels critères, et comment être bien armé pour mener la négociation. En suivant ces quelques astuces, vous aurez toutes les cartes en main pour y parvenir, même si vous êtes un investisseur débutant et que vous souhaitez acquérir votre tout premier bien immobilier. Sans être un expert ou un agent immobilier professionnel, il est important que vous ayez une connaissance minimale de l’offre et de la demande actuelle dans votre future zone d’achat. En dehors de toutes ces astuces, n’oubliez pas également de tenir compte des autres critères tels que l’état général du bien, sa situation géographique, les prestations du quartier dans lequel il est situé (écoles et commerces proches, quartier résidentiel calme ou non, circulation automobile, nuisances sonores etc.). Tous ces critères « classiques » auxquels il vous faudra veiller notamment lors de la visite pourront ajouter des arguments en votre faveur lors de la négociation du prix de vente.

      Voir aussi: Immobilier