Etre propriétaire, c’est être installé sur un marché parfois délicat et devoir trouver l’équilibre entre ses demandes et les revenus que vous pouvez en tirer. Voici donc quelques astuces qui vous permettront de tirer autant de profit que possible de vos locations !

    Astuce #1 : étudiez le marché

    Partez du principe qu’il y a une demande : s’il y a un espace à louer, il y a une demande pour cette espace, il vous faut trouver le loyer qui répond à cette demande tout en vous assurant autant de revenus que possible. Mettez de votre côté les ressources, internet (des sites comme seloger.com ou paruvendu.fr pourront vous donner une bonne idée de l’ordre des prix qui se pratiquent) et journaux locaux, pour y regarder les autres offres de locations similaires à votre propriété, en termes de quartier, de surface au sol, etc. afin de vous faire une idée de l’état du marché.

    N’hésitez pas à visiter certains des appartements, afin de pouvoir les comparer au vôtre. Votre propriété a-t-elle, comparée aux autres, des avantages et des qualités qui justifient un loyer plus élevé ? Faites une liste de tout ce que vous pouvez présenter comme avantage, que ce soit la disposition des pièces, l’emplacement en ville, l’orientation…

    Il est malheureusement possible que cette étude vous amène à revoir vos espoirs à la baisse : soyez vigilants sur les avantages que présentent ou proposent vos concurrents. S’ils vous semblent tirés par les cheveux ou désespérés, c’est probablement que louer leur propriété est plus difficile que prévu au prix qu’ils avaient en tête…

    L’essentiel ici est de trouver un équilibre, de garder des prix aussi élevés que possible tout en évitant qu’ils ne soient plus élevés que nécessaire : une propriété qui ne trouve pas de locataires est une propriété qui ne vous rapporte pas de revenus, après tout.

    Renseignez-vous auprès des autres propriétaires : ils sont présents sur le marché, ils sont donc, quoique concurrents, d’excellentes sources d’informations sur les prix, l’évolution, des tendances, etc. En désespoir de cause, dans le cas improbable où votre propriété n’aurait aucun des atouts que vous pouvez voir chez la concurrence, vous pourrez lui donner celui d’être la meilleure affaire du coin… mais c’est le dernier recours, et nous allons voir ce qu’il est possible de faire pour ne pas en arriver là.

    Astuce #2 : mettez les premières impressions de votre côté

    Vous connaissez l’adage, on n’a pas de deuxième chance de faire une première impression. Dans votre cas, cette première impression  peut suffire à légitimer un loyer plus élevé. Cela commence par la porte d’entrée : si elle n’est pas impeccable, refaites-la peindre. Cette porte est le premier aperçu que les locataires potentiels vont avoir de votre propriété, faites-en sorte qu’il compte et joue en votre faveur !

    De la même manière, faites nettoyer de fond en combles l’espace que vous souhaitez louer, que rien ne soit omis et que toutes les surfaces qui peuvent briller, brillent. Les locataires potentiels cherchent la propreté, elle peut être un facteur déterminant pour justifier à leurs yeux le loyer que vous en demandez.

    Si l’espace que vous louez est meublé, que l’ameublement et les appareils soient neufs est évidemment un plus qui justifie un loyer plus élevé. Mais même si tout n’est pas du dernier cri, s’assurer que lors de cette première visite l’espace que vous louez n’ait pas simplement l’air fonctionnel, mais propre et confortable fera une énorme différence aux yeux de vos locataires potentiels.

    Astuce #3 : investissez dans votre propriété

    C’est simple : en augmentant la valeur de votre propriété vous augmentez le loyer que vous pouvez en demander. Il ne s’agit évidemment pas de rénover la salle de bain d’un F2 que vous louez en acajou et ronce de noyer ; mais en fournissant un produit au-dessus de la moyenne, vous pouvez justifier d’un loyer au-dessus de la moyenne. Et sans que ce soit gravé dans le marbre, gardez à l’esprit que la qualité de ce que vous proposez a une incidence sur la qualité des clients qui vont y être attirés.

    Et en tant que propriétaire, votre produit n’est pas seulement la propriété que vous louez : votre gestion fait partie du produit -et votre gestion détermine comment vos locataires perçoivent votre produit. Maintenez un professionnalisme strict, faites les réparations promptement quand elles sont nécessaires, soyez organisé.

    L’investissement n’est donc pas seulement en argent, mais aussi en temps, et il est capital que vous mettiez en place certaines barrières, comme d’exiger de vos locataires qu’ils ne vous contactent qu’aux heures de bureau : cela maintient vos relations dans un cadre professionnel qui participe à maintenir des relations au moins polies, sinon respectueuses. Ayez un téléphone réservé à cet effet : s’il sonne en dehors de ces heures, attendez le message sur le répondeur pour déterminer l’importance de l’appel.

    Astuce #4 : choisir le bon moment pour augmenter le loyer

    Avoir des locataires à long terme ne signifie pas que vous ne pouvez pas revoir le loyer à la hausse, il s’agit simplement de savoir quand et comment augmenter le loyer tout en conservant leur loyauté puisqu’ils sont une source sûre de revenus. Considérez ce calcul simple: un déménagement coûte lui aussi de l’argent. Si la valeur de leur location est significativement meilleure que la valeur d’une nouvelle location ajoutée au coût d’un déménagement, il est dans leur avantage de rester.

    Comme nous l’avons conseillé plus haut, gardez un œil sur le marché et les prix qui s’y pratiquent. Vous pourrez voir s’il est possible d’augmenter le coût de la location tout en restant compétitif.

    Choisir le bon moment est important aussi : si vous faites repeindre la façade, remplacer les vitres, toutes sortes de travaux qui améliorent la qualité de vie et la valeur de votre propriété, il est non seulement légitime que le loyer augmente, mais vos locataires auront aussi le sentiment qu’ils en retirent quelque chose. Vous pouvez aussi leur demandez s’ils ont des suggestions pour améliorer le confort et la qualité de votre propriété, et voir dans cette liste ce qui pourrait justifier une augmentation de loyer en augmentant la valeur de votre propriété sur votre marché immobilier. Il s’agit en quelque sorte de faire un choix entre les améliorations et le retour sur investissement.

    Astuce #5 : Limitez la vacance

    Dans le cas où la propriété que vous louez connaît un turn over élevé, gardez à l’esprit qu’un mois de vacances, c’est 8,3% de revenus en moins que vous en tirerez sur cette année. Il est essentiel que vous restiez aussi visite que possible pour éviter cela : là encore, les ressources sur internet sont nombreuses et vous permettront de mettre en avant votre offre. N’attendez pas non plus que l’appartement soit vite pour prendre les choses en main : si vous faites en sorte de publier des annonces un mois avant les vacances annoncées, vous devriez être à même de maintenir l’occupation de votre espace, et donc les revenus que vous tirez du loyer.

    Mais il peut s’agir moins ici de s’inquiéter du loyer que des revenus que vous tirez de votre propriété : gardez à l’esprit ce chiffre de 8.3% de perte par mois d’inoccupation. Soyez prêt à considérer s’il n’est pas avantageux, pour vos revenus sur l’année, d’une baisse de 10% du loyer pour deux mois de location, si cela vous évite deux mois sans revenus de votre loyer… Ce qui nous amène au point suivant :

    Astuce #6 : Soyez flexible

    Le premier conseil est aussi le dernier : le marché de l’immobilier est soumis, comme les autres, à ses évolutions et ses remous ; il est intrinsèquement lié à l’économie et à ses soubresauts, et il est important que vous soyez à l’écoute de ces évolutions. Par exemple, si le contexte économique est mauvais, la demande pour des locations peut augmenter quand par exemple des personnes ne pouvant plus assumer un emprunt pour une propriété se tournent vers la location. Une économie en baisse peut aussi causer une demande plus importante pour des appartements plus petits et moins chers quand certains doivent réduire leur train de vie. Ou bien, pendant l’été, la demande pour de appartements plus grands augmente quand des familles essaient de déménager avant le début de l’année scolaire.

    La règle de base est simple : si la demande est plus importante pour le type de propriété que vous cherchez à louer, vous pouvez en demander un loyer plus élevé. A l’inverse, il est possible que vous ayez à le baisser pour trouver des locataires.

    Conclusion :

    Pour louer plus cher que la concurrence, il faut s’en démarquer, et le meilleur moyen pour cela est de fournir un produit de qualité supérieure, en termes d’espace mais aussi de gestion, mais c’est aussi savoir rester flexible et réagir au marché et aux circonstances. Au final, la gestion des propriétés que vous louez peut devenir une activité aussi prenante que lucrative !

      Voir aussi: Immobilier