Si l’investissement dans l’immobilier locatif présente l’avantage de vous rapporter un revenu passif sous forme de loyer, c’est également pour beaucoup de gens un véritable casse-tête chinois. On veut pouvoir trouver un bien facile à louer, pouvoir le défiscaliser et aussi réaliser une plus-value à la revente. Mais est-ce possible de trouver le « Graal » et avoir le beurre et l’argent du beurre ? Le neuf, c’est cher ; l’ancien a des atouts, mais se lancer seul dans les travaux peut effrayer. Pourtant, c’est là que ça vaut le coup de sauter le pas ! En effet, grâce à la loi Malraux, vous achetez un bien ancien à restaurer mais situé dans des zones sauvegardées ou protégées, telles que les AVAP (Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine) ou les ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager). Jusque-là, rien d’extraordinaire, sauf que cette loi vous récompense en quelque sorte pour avoir investi dans l’une de ces zones. Voici les 5 principaux atouts de l’investissement Malraux, qui le rendent lucratif voire incontournable.

    Atout #1 : Un dispositif accessible à tous

    Au début et pendant longtemps, le dispositif Malraux s’adressait surtout à de riches contribuables pouvant investir des sommes importantes dans de grands appartements. Ce n’est désormais plus le cas car on peut maintenant trouver des appartements deux pièces pour un coût total moyen d’environ 150 000€, travaux inclus. Il arrive même parfois que les prix soient inférieurs à ceux de certains appartements neufs et de standing, beaucoup moins bien situés et plus difficiles à louer. L’inconvénient d’un tel avantage (le seul), est que cela entraîne une demande bien supérieure à l’offre. Les zones de protection AVAP et ZPPAUP n’étant pas extensibles et les logements limités en nombre, vous allez peut être devoir faire preuve de patience avant de trouver l’appartement idéal.

    Atout #2 : Des zones d’application privilégiées

    Le dispositif Malraux a été mis en place dans des zones bien précises afin de les protéger, car elles ont un intérêt architectural et/ou historique. Qu’il s’agisse d’un secteur sauvegardé, d’une ZPPAUP, d’une AVAP, d’un centre-ville ancien etc., l’avantage est que ces zones attirent essentiellement des locataires potentiels à fort pouvoir d’achat. Les bâtiments, quant à eux, sont toujours de très belle qualité, même s’ils nécessitent des travaux de rénovation. Le but étant de conserver notre patrimoine historique et architectural, les immeubles et appartements éligibles à la loi Malraux seront construits avec des pierres de taille, des moulures, des parquets anciens, des cheminées etc., bref, tout ce qui fait le charme d’un logement ancien.

    Concernant les travaux, ils devront être réalisés par des artisans qualifiés et supervisés par un architecte, afin de respecter les contraintes liées à la sauvegarde de l’architecture du bâtiment et à ses éléments historiques. Alors certes vous aurez un choix limité quant à la décoration intérieure et extérieure de votre bien, mais la restauration de ce dernier sera de haute qualité. Votre bien sera tout simplement sans défauts ! Là où cela devient une bonne opportunité, c’est qu’en plus de la location, vous pourrez le revendre avec une plus-value quasiment inévitable au bout de quelques années, sous réserve bien sûr que vous choisissiez judicieusement votre bien. Préservation du patrimoine historique et architectural, bien de charme et de qualité, tout cela ne signifie pas que vous devez le surpayer à l’achat. Renseignez-vous sur le prix du neuf dans la commune de votre choix et ne le dépassez pas de plus de 10 à 20%. Ainsi, si votre bien est bien placé et que vous le payez au juste prix, vous détiendrez alors un bien dont la valeur ne pourra qu’augmenter avec le temps.

    Atout #3 : Un avantage fiscal conséquent

    Lorsque vous effectuez un investissement Malraux, deux types de dépenses vont se présenter : la dépense foncière, autrement dit le montant à dépenser pour acheter votre bien à restaurer, et la dépense pour les travaux. Bien sûr, plus le prix du bien est cher, plus il sera de bonne qualité. Cependant, l’avantage fiscal est calculé sur le coût des travaux, donc plus les travaux à effectuer sont importants, plus ils représentent un gros pourcentage du coût global de votre investissement, et plus grand sera l’intérêt fiscal. Ainsi, la réduction d’impôt est calculée de la façon suivante :

    • 30 % des dépenses pour les immeubles situés en secteur sauvegardé
    • 22 % pour ceux se trouvant dans les ZPPAUP ou dans les AVAP.

    Les dépenses sont retenues dans une limite annuelle de 100 000€, mais la loi autorise la prise en compte des frais engagés pendant trois ans. Par exemple, pour un immeuble en secteur sauvegardé pour lequel les travaux de restauration sont planifiés sur trois ans, le cumul de réduction d’impôt est de 90 000€, tandis qu’en zone ZZPAUP ou AVAP, il n’est que de 66 000€. Vous allez sans doute penser au plafond global des niches fiscales, le fameux plafond de 10 000€ ? C’est là que réside le plus gros avantage fiscal de la loi Malraux, elle n’entre pas dans le plafond global des niches fiscales, donc vous n’avez pas à en tenir compte ! Ainsi, si vous profitez déjà d’autres niches fiscales, vous pourrez continuer à en bénéficier même si vous faites un investissement immobilier locatif Malraux.

    Atout #4 : Des contraintes locatives minimes

    Les seules contraintes que vous aurez en tant que bailleur pour louer votre bien sont les suivantes : l’obligation de louer à usage d’habitation pendant neuf ans et l’interdiction de louer votre bien à vos enfants ou à vos parents. En dehors de cela, vous pouvez louer à qui vous voulez, quels que soient les revenus de votre futur locataire (à vous de demander les garanties que vous souhaitez). Les prix des loyers sont en principe encadrés par la nouvelle loi Alur votée cette année, mais elle ne devrait pas vous pénaliser, car les caractéristiques exceptionnelles de votre futur bien vous permettront d’appliquer la fourchette haute des prix du loyer du marché local.

    Atout 5 : Votre bien sera tout neuf

    Bien que vous achetiez un bien à rénover au départ, le dispositif Malraux impose une rénovation de très haute qualité. Par conséquent, vous détiendrez au final un bien qui aura tous les avantages d’un logement neuf. En effet, tout sera contrôlé et rénové si besoin : le chauffage, l’isolation, les sanitaires, la plomberie, l’amélioration du confort (installation d’un ascenseur par exemple si l’immeuble le permet), la sécurité etc. Une fois les travaux terminés, vous serez tranquille de ce côté-là pendant plusieurs années, et vous percevrez des loyers que vous pourrez neutraliser fiscalement par l’emprunt. Enfin, si vous souhaitez revendre votre bien à l’issu des neuf ans minimums de location imposés par la loi, vous revendrez un bien quasiment neuf, qui ne nécessitera aucun travaux importants, ce qui attirera plus d’acheteurs potentiels, et fera augmenter la valeur de votre bien immobilier à la revente.

    Conclusion :

    Parmi tous les investissements immobiliers locatifs possibles, ceux entrant dans le cadre du dispositif Malraux restent les plus intéressants, car les avantages fiscaux sont imbattables. En plus, vous aurez la garantie d’un bien neuf et de caractère, ayant subi une rénovation de haute qualité, sans malfaçons. La valeur de votre bien ne pourra donc qu’augmenter sur le long terme, ce qui, en plus, vous permettra d’effectuer une plus-value à la revente, ce qui est loin d’être toujours le cas dans les investissements immobiliers locatifs classiques. Donc si vous avez un projet d’investissement immobilier locatif, je vous conseille vivement de privilégier les biens bénéficiant de ce dispositif.

      Voir aussi: Bourse