La défiscalisation est un ensemble de dispositions légales qui permet aux contribuables d’obtenir une réduction de leurs charges fiscales et donc de diminuer le montant de leur impôt sur le revenu. Les lois de défiscalisation ont pour principal objectif de vous encourager à investir dans certains domaines particuliers. Les plus connues et les plus « utilisées » sont celles relatives à l’immobilier, et permettent ainsi à l’État d’orienter sa politique du logement. Sinon, on peut également défiscaliser son patrimoine en investissant dans les fonds communs de placement dans l’innovation, dans l’environnement (panneaux solaires etc.)… Les fonds communs de placement dans l’innovation, ou FCPI, sont des placements à hauts risques, qui sont en plus victimes de la crise, le risque est donc évident ici. Quant aux placements dans des produits de développement durables, outre les arnaques qu’on peut y rencontrer, leur rentabilité est relative. Dans cet article, nous allons donc nous concentrer sur la défiscalisation immobilière. Investir et défiscaliser, c’est bien, mais y a-t-il des risques ? Ces risques sont-ils suffisamment faibles pour que l’investissement défiscalisant reste intéressant ? Et surtout, quels sont ces risques ?

    Risque #1 : Investir au mauvais moment

    Le premier risque, dont on ne vous mettra pas forcément toujours en garde, est qu’un investissement immobilier en vue d’une défiscalisation ne convient pas à tous les patrimoines, et ne se fait pas à n’importe quel moment de la vie. Il s’agit ici de prendre en compte votre situation personnelle et patrimoniale globale : ce que vous avez, ce que vous voulez, ce vous êtes, ce que vous serez. Toutes les périodes de la vie ne sont pas forcément favorables à une prise de risque, et quoi que l’on vous promette, emprunter pour investir présente toujours un danger.

    Cet investissement est-il réellement adapté à ma situation ? Le risque est-il proportionné ? Un crédit immobilier vous engagera sur plusieurs décennies, que vous défiscalisiez ou non, alors prenez votre temps pour déterminer si c’est réellement le bon moment.

    Risques liés aux escroqueries

    Risque #2 : Votre investissement s’autofinance… ou pas !

    Lors de la mise en place des lois de défiscalisation, les premiers qui se sont frotté les mains, ce sont les promoteurs. Ils ont vu dans ces réformes une opportunité en or de faire exploser leurs ventes, en attirant des gens qui, sinon, n’auraient jamais envisagé d’investir dans l’immobilier. Malheureusement, cela a donné naissance à de nombreuses arnaques, qui sont toujours d’actualité. Globalement, les promoteurs malhonnêtes surestiment les biens pour gonfler leur marge, et vous les vendent avec des arguments chocs du type « l’investissement s’autofinancera, au terme vous serez propriétaire d’un superbe appartement aux frais de vos locataires ! ». En théorie, c’est possible ; mais en pratique, bien souvent, ce n’est pas le cas ! Pour que ce type d’investissement s’autofinance, il faudrait, déjà, que le logement ait un locataire en permanence, que celui-ci paye son loyer chaque mois sans faute, que le logement soit situé dans un marché non saturé etc. Ainsi, en pratique, on voit très vite les problèmes arriver, mais trop tard !

    Si vous souhaitez investir pour défiscaliser, ne comptez donc pas sur un autofinancement. Si au final c’est tout de même le cas, vous aurez une bonne surprise, mais ne construisez pas votre projet sur cet argument.

    Risque #3 : Les simulations trompeuses

    De même, certains commerciaux n’hésitent pas, en plus de surestimer leurs biens, à tromper des investisseurs en leur présentant des simulations financières basées sur des loyers plafonds, donc maximum. Il est clair que dans la réalité et dans la plupart des cas, les loyers réellement appliqués sont bien en-dessous de ces plafonds. Ces investisseurs qui se sont fait avoir, qui comptaient sur ces loyers pour payer le remboursement du crédit immobilier souscrit pour acheter le bien, se sont retrouvés avec des loyers moins élevés que prévu, et n’ont pu faire face à leurs échéances.

    Risque #4 : Les loyers sont garantis… ou pas !

    Autre grand argument commercial des promoteurs pour vous vendre leur plan d’investissement : Le loyer garanti. C’est un peu comme tout ce qui est garanti, on ne vous précise pas toutes les conditions écrites dans une police de taille microscopique tout en bas du contrat à côté d’une astérisque. Et ce n’est pas le jour de la signature que vous allez le lire en entier (il faudrait, pourtant !). En vous promettant que les loyers sont garantis, c’est-à-dire que vous serez remboursé par une assurance en cas de défaut de paiement de la part de votre locataire, on vous envoie l’argument choc ultime pour vous convaincre. Pourtant, cette garantie est rarement appliquée, puisqu’elle s’accompagne de conditions du type « si le locataire paye 10% du loyer tous les deux mois, la garantie ne s’applique pas ».

    Les promoteurs vous proposent également une garantie en cas de logement vide, dont la durée est d’un an. Encore une fois, méfiance ! On peut penser qu’un an est largement suffisant pour trouver un locataire… pas toujours ! Et un an, ça passe vite !

    Risque #5 : Compter sur la revente de son bien pour rembourser le crédit

    Le marché de l’immobilier est très difficile. Si vous regardez les émissions immobilières que l’on voit à la télévision, vous avez dû constater que la plupart du temps, à moins d’être un agent immobilier star de la télé avec 20 ans d’expérience, on a du mal à vendre un bien en quelques semaines. Beaucoup de gens mettent plusieurs mois, voire plusieurs années à vendre leur bien, et en attendant, le crédit court toujours, et les autres frais qui découlent de la possession d’un bien immobilier aussi ! Pour vendre vite, vous devrez aussi probablement baisser votre prix de vente etc., bref, dans ce type d’investissement, être obligé de vendre serait la pire chose qui pourrait vous arriver.

    C’est donc encore un point très important auquel il vous faudra réfléchir avant d’investir. Le marché immobilier est en baisse, et cela semble vouloir durer pendant les prochaines années. Actuellement, investir dans l’immobilier est comparable à investir dans une voiture, votre bien perdra de la valeur au fil des ans ! Le but d’un investissement destiné à une défiscalisation n’est de toute façon pas de revendre le bien, alors préparez suffisamment votre projet pour ne pas vous retrouver dans cette situation fâcheuse.

    Conclusion :

    La défiscalisation, qu’elle soit immobilière ou autre, est un investissement qui nécessite une grande préparation. Elle peut s’avérer intéressante et rentable, ou au contraire dévastatrice si on ne fait pas attention. C’est la raison pour laquelle il faut prendre soin de bien prendre en compte tous les risques liés à un investissement défiscalisant, surtout dans le domaine de l’immobilier, qui représente un investissement à long terme. Le grand problème d’une telle opportunité fiscale est évidemment les arnaques qui se mettent en place autour de ces nouvelles lois. Même si de plus en plus de victimes ne se laissent plus faire en allant en justice, cela n’empêche pas les promoteurs malhonnêtes de tenter leur chance ; et même si vous allez au tribunal et que vous avez gain de cause, le mal sera fait ! Mon seul conseil pour faire de votre investissement défiscalisant une expérience positive et rentable : Prenez votre temps ! Ne vous précipitez pas, prenez le temps de vous renseigner au maximum, de comparer plusieurs promoteurs, de demander conseil à votre banque ou à un notaire, et surtout de visiter le bien avant de l’acheter (certains ne le font pas, et le regrettent ensuite amèrement !).

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