Souvent, lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier locatif, on regarde en premier lieu les villes proches du domicile principal. Pour des raisons évidentes, c’est tout à fait normal, bien qu’il n’est pas obligatoire d’investir à côté de chez vous. Quel que soit le lieu choisi, il va également vous falloir déterminer si votre investissement immobilier locatif sera intéressant, c’est-à-dire rentable. Pour cela, il est indispensable de calculer la rentabilité locative d’un futur bien en fonction de son prix d’achat et du loyer payé par les locataires. Cela permet de savoir s’il est judicieux d’acheter un appartement pour le louer ou de calculer s’il est rentable de conserver un placement immobilier actuel. Les prix et les loyers varient fortement d’une ville française à une autre, les rendements potentiels sont donc eux aussi très différents, puisqu’ils découlent directement de ces deux informations. Pour vous aider et vous donner un premier aperçu, voici le top 100 des villes françaises classées par ordre décroissant selon leur rentabilité brute. Cela vous permettra de voir quelles sont les villes les plus rentables, mais aussi quelle est la rentabilité de votre ville, ou de celle qui est la plus proche du lieu où vous envisagez d’investir.

Qu’est-ce que la rentabilité ? Comment la calculer ?

Pour bien comprendre le tableau ci-dessous, il faut d’abord bien comprendre ce que représente la rentabilité locative d’un bien, et la façon dont on peut la calculer. La rentabilité est un taux, un pourcentage, qui vous indique à terme quel montant vous pouvez percevoir chaque année, comparé au montant que vous avez investi au départ. Dans le tableau ci-dessous, j’indique les taux de rendement bruts, c’est-à-dire avant déduction de l’impôt sur le revenu et des cotisations sociales, car ces déductions peuvent varier d’un contribuable à l’autre. Pour obtenir votre rendement net, vous devrez également déduire les éventuels frais de gestion, de financement, d’assurances, de dossier etc. Cependant, le rendement brut vous donnera déjà un bon aperçu pour savoir si un investissement est intéressant à envisager, ou si vous devez conserver ou non celui que vous avez déjà.

Ainsi, voici le tableau des 100 grandes villes françaises les plus rentables en termes d’immobilier locatif, classées par ordre décroissant de rentabilité :

Ville Prix au m² Loyer au m² Rendement brut
Roubaix 1 630 € 15,50 € 10,61%
Cholet 1 150 € 9,90 € 9,61%
Sarcelles 1 740 € 14,60 € 9,37%
Poitiers 1 560 € 12,80 € 9,16%
Troyes 1 280 € 10,30 € 8,98%
Saint-Quentin 970 € 7,80 € 8,98%
Brest 1 270 € 9,80 € 8,61%
Limoges 1 160 € 8,60 € 8,28%
Mulhouse 1 320 € 9,50 € 8,03%
Cergy 2 620 € 18,50 € 7,88%
Saint-Étienne 1 100 € 7,60 € 7,71%
Niort 1 220 € 8,40 € 7,69%
Le Mans 1 330 € 9,10 € 7,64%
Orléans 1 820 € 11,90 € 7,30%
Bourges 1 330 € 8,70 € 7,30%
Drancy 2 610 € 16,70 € 7,14%
Valence 1 410 € 9,00 € 7,13%
Épinay-sur-Seine 2 410 € 15,30 € 7,09%
Le Havre 1 750 € 11,10 € 7,08%
Reims 2 030 € 12,60 € 6,93%
Pau 1 610 € 10,00 € 6,93%
Montauban 1 370 € 8,40 € 6,84%
Tourcoing 1 570 € 9,60 € 6,83%
Chelles 2 760 € 16,70 € 6,75%
Clermont Ferrand 1 700 € 10,20 € 6,70%
Vénissieux 1 830 € 10,90 € 6,65%
Avignon 1 850 € 11,00 € 6,64%
Calais 1 650 € 9,70 € 6,56%
Besançon 1 640 € 9,60 € 6,53%
Nancy 1 680 € 9,80 € 6,51%
Dunkerque 1 660 € 9,60 € 6,46%
Metz 1 750 € 10,10 € 6,44%
Bondy 2 550 € 14,70 € 6,44%
Quimper 1 500 € 8,50 € 6,33%
Dijon 2 000 € 11,30 € 6,31%
Angers 1 810 € 10,20 € 6,29%
Arles 2 070 € 11,60 € 6,26%
Lorient 1 860 € 10,40 € 6,24%
Colmar 1 710 € 9,40 € 6,14%
Aulnay-sous-Bois 3 040 € 16,70 € 6,13%
Grenoble 2 200 € 12,00 € 6,09%
Amiens 2 180 € 11,90 € 6,09%
Rouen 2 000 € 10,80 € 6,03%
Lille 2 530 € 13,60 € 6,00%
Aix-en Provence 3 260 € 17,40 € 5,96%
Rennes 2 250 € 12,00 € 5,95%
Caen 2 160 € 11,50 € 5,94%
Strasbourg 2 400 € 12,70 € 5,91%
Créteil 3 040 € 16,10 € 5,91%
Noisy-le-Grand 3 230 € 16,90 € 5,84%
Beauvais 1 840 € 9,60 € 5,82%
Tours 2 010 € 10,40 € 5,78%
Marseille 2 430 € 12,50 € 5,74%
Pessac 2 200 € 11,30 € 5,73%
Montpellier 2 740 € 14,00 € 5,70%
Chambéry 2 310 € 11,60 € 5,61%
Nantes 2 460 € 12,30 € 5,58%
Toulouse 2 420 € 12,00 € 5,54%
Perpignan 1 920 € 9,50 € 5,52%
Nîmes 2 070 € 10,20 € 5,50%
Champigny-sur-Marne 3 010 € 14,80 € 5,49%
Vannes 2 210 € 10,60 € 5,35%
Saint Denis 3 260 € 15,60 € 5,34%
Villeneuve-d’Ascq 2 190 € 10,40 € 5,30%
Mérignac 2 250 € 10,60 € 5,26%
Aubervilliers 3 080 € 14,40 € 5,22%
Bordeaux 2 730 € 12,70 € 5,19%
Villeurbanne 2 760 € 12,80 € 5,18%
Lyon 2 810 € 13,00 € 5,16%
Vitry sur Seine 3 060 € 14,00 € 5,11%
Argenteuil 3 500 € 16,00 € 5,10%
La Seyne-sur-Mer 2 590 € 11,70 € 5,04%
Nanterre 4 050 € 18,20 € 5,02%
Villejuif 3 560 € 16,00 € 5,02%
Ivry-sur-Seine 4 000 € 17,00 € 4,74%
Saint-Maur-des-Fossés 4 280 € 17,70 € 4,62%
Antony 4 510 € 18,60 € 4,60%
Clichy 5 100 € 20,90 € 4,57%
Nice 3 640 € 14,60 € 4,48%
Versailles 5 290 € 21,00 € 4,43%
Hyères 3 280 € 13,00 € 4,42%
Pantin 4 070 € 16,10 € 4,42%
Antibes 3 950 € 15,50 € 4,38%
Maisons-Alfort 4 580 € 17,90 € 4,36%
Colombes 4 250 € 16,50 € 4,33%
Fontenay-sous-Bois 4 650 € 17,90 € 4,30%
La Rochelle 3 410 € 13,00 € 4,26%
Courbevoie 5 780 € 22,00 € 4,25%
Toulon 2 880 € 10,80 € 4,19%
Béziers 2 480 € 9,00 € 4,05%
Rueil-Malmaison 5 000 € 18,10 € 4,04%
Montreuil 4 670 € 16,40 € 3,92%
Cannes 4 320 € 14,90 € 3,85%
Asnières-sur-Seine 4 860 € 16,40 € 3,77%
Issy-les-Moulineaux 6 430 € 21,50 € 3,73%
Levallois-Perret 7 350 € 22,70 € 3,45%
Saint-Nazaire 3 120 € 9,60 € 3,43%
Paris 7 960 € 24,40 € 3,42%
Boulogne-Billancourt 7 040 € 20,50 € 3,25%
Neuilly-sur-Seine 8 570 € 22,70 € 2,96%

Conclusion :

Roubaix arrive en tête de ce classement, avec un taux de rendement brut en 2015 qui est parvenu à dépasser la barre des 10%. La plus mauvaise élève qui ferme ce tableau est Neuilly-sur-Seine, avec un rendement brut de moins de 3%. Si le rendement est très important, ce n’est pas non plus le seul et unique critère à prendre en compte lors d’un investissement locatif. Ainsi, ne vous jetez pas tous sur Roubaix ! Il est tout de même préférable, surtout pour un premier investissement, de rester dans sa région et de rechercher la localité qui sera la plus rentable. Toutes les régions, au vu du classement, ont leur ville « première de la classe » et leur ville « mauvaise élève ». Vous n’aurez donc pas de mal à trouver un investissement lucratif.